债券市场博弈氛围浓厚，股票市场结构性机会分化，在此背景下，公募REITs正逐渐成为机构配置资产的“第三选择”。

　　上海证券报记者获悉，今年以来部分头部债券私募加大了对公募REITs市场的研究力度，将其作为稳健类资产的补充进行配置。与此同时，许多新面孔出现在公募REITs战略配售投资者名单上，不仅信托、保险等机构积极参与，私募基金、实业公司等非传统战略配售投资者也纷纷抢筹。

　　在业内人士看来，伴随“上新”节奏的加快，REITs产品底层资产类型将不断丰富，在股债市场波动有所加大的背景下，REITs的配置价值愈发凸显。REITs本就具备长期高比例分红、运营相对稳健等特征，在市场对此类资产的认知回归理性后，越来越多的配置型长期机构投资者将加码布局REITs。

　　机构投资“口味”在变

　　越来越多的机构将目光投向公募REITs市场，多只公募REITs网下认购出现超额募集。

　　7月11日，华安百联消费REIT发布公告称，网下有效认购基金份额数量为27611万份，超过发售公告中规定的公众初始发售总量，触发比例配售，最终有效认购申请确认比例为67.75%；华夏深国际仓储物流REIT网下认购也出现超募，网下投资者有效认购比例为60.68%；中信建投明阳智能新能源REIT在询价阶段便受到市场关注，共有58家网下投资者管理的142个配售对象参与报价，有效认购倍数高达91.38倍。

　　除了网下认购，信托等机构还通过战略配售布局REITs。据记者不完全统计，截至7月15日，陆家嘴信托、交银国际信托、中铁信托、华润深国投、中诚信托等十余家信托公司或旗下产品，出现在公募REITs的战略配售投资者名单上。

　　另外，私募基金、实业公司等非传统战略配售投资者今年也纷纷入场。

　　在华夏深国际仓储物流REIT的战略配售名单中，深圳市蔡屋围实业股份有限公司以其他专业机构投资者的身份，出资近2000万元认购了798万份基金份额。华夏华润商业REIT的战略配售投资者中出现了上海中远汇丽建筑装潢有限公司、上海家树建设集团有限公司等企业。

　　华安百联消费REIT的战略配售名单上出现了私募基金的身影，上海兴瀚资产管理有限公司旗下两只产品合计认购超8000万份基金份额。

　　银叶投资向记者透露：“公司今年提高了对公募REITs市场的研究和配置力度，尤其是对于‘固收+’产品来说，REITs可以为组合带来相对稳健的增厚收益。”

　　REITs提质扩容

　　到鱼多的地方去。机构加码布局REITs，缘于该市场的提质扩容以及较高的配置性价比。

　　首先，REITs丰富的底层资产为机构创造了配置条件。目前REITs底层资产涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型。优美利投资总经理贺金龙称，在中国经济高质量发展的背景下，行业投资机会分化将愈发明显，底层资产的丰富性是机构投资和配置相关资产的重要考量因素。如今，公募REITs常态化申报仍在持续推进，可以预见的是，公募REITs的底层资产多元化趋势将延续。而且参照海外市场经验，伴随其配套机制的不断完善，REITs的配置价值将愈发明显。

　　其次，REITs高频分红给了机构投资者安全感。今年以来，包括银行在内的红利板块因具备分红的稳定性和可预期性备受资金青睐。机构人士认为，在无风险收益率下行的趋势下，能够稳定分红的REITs将持续受到机构投资者的关注。

　　资料显示，多只公募REITs项目保持高频率分红。比如，博时蛇口产园REIT自2021年6月21日上市至2023年12月31日，共分红6次，实际分红金额约为2.55亿元；中航首钢绿能REIT上市至今已累计分红6次，金额超4.12亿元，超额完成发行时预测的目标。

　　陆家嘴信托认为，在低利率环境下，具备较高分红派现率以及稳定经营收益的REITs，或是固收资产的长期替代品。

　　最后，REITs成为股债之外机构投资者的“第三种选择”。“在股债市场波动加大的背景下，底层资产质量较好、受到政策支持的REITs性价比进一步凸显。”沪上某私募人士说。

　　长期资本有望持续进场

　　记者采访获悉，伴随REITs市场的不断成熟和扩容，机构的投资逻辑也在发生变化。

　　“最初机构参与REITs更多是为了打新赚快钱，如今更加注重研究行业基本面，将REITs纳入更长时间周期的配置组合中进行考量。”排排网财富理财师曾衡伟表示。

　　曾衡伟称，参照海外市场经验，REITs能成为股票、债券、现金以外的重要配置资产。目前，许多机构在选择REITs时重点关注和跟踪项目底层资产的估值和流动性、外部环境对相关行业的影响，以及项目运作结构和管理成本等，为长期投资做好深度研究。

　　今年以来，多只REITs产品的原始权益人在持有份额解除限售后选择短时间内不减持。如中航首钢绿能REIT发布公告称，基于对本基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，首钢基金承诺将继续持有本次解除限售的份额，自本次解除限售之日起36个月内不减持；博时招商蛇口产业园REIT以及平安广州交投广河高速公路REIT的原始权益人均表示，将继续持有解除限售的基金份额，暂无卖出计划。

　　其势已成，其时已至，其兴可待。在业内人士看来，随着REITs市场体系的不断完善、机构投资理念的日趋成熟，REITs市场的活跃度将持续提升，其资产配置价值会进一步凸显。